Để kiểm soát chặt chẽ việc huy động vốn và bảo vệ quyền lợi người mua nhà, ngân hàng sẽ đóng vai trò trung gian thông qua hợp đồng mua bán nhà.

Đề xuất này của LS Trương Chí Công, VP Luật sư C&M được đưa ra nhằm giải quyết cách thức tranh chấp về chiếm dụng vốn tại các dự án chung cư gần đây mà chưa có hồi kết.

Huy động vốn mua nhà như... đánh bạc!

Theo Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn của hai luật này quy định những điều kiện để chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư chưa đáp ứng những điều kiện như: Chưa được phê duyệt dự án, chưa giải phóng mặt bằng, chưa khởi công xây dựng công trình hạ tầng, chưa xây xong phần móng nhà ở…đã huy động vốn từ khách hàng.

Với người mua, năng lực thẩm định dự án cũng rất hạn chế. Thực tế, các hợp đồng mua bán chung cư hiên nay người mua không có trong thương thảo hợp đồng. Những điều khoản chủ đầu tư đưa ra thường rất có lợi cho mình và thiệt cho khách hàng.

Cụ thể: Hợp đồng mua bán nhà thì chủ đầu tư đưa ra các điều khoản “rất chặt” về tiến độ đóng tiền, nếu khách hàng vi phạm sẽ bị phạt rất nặng. Hơn nữa, chủ đầu tư cũng tự quyết luôn khoản tiền huy động đóng theo các đợt, có các dự án huy động lên tới 90% sau khi xây xong phần thô.

Nhưng ngược lại, về tiến độ thì mang tính thông báo, chủ đầu tư không chịu bất cứ ràng buộc nào nếu vi phạm chậm tiến độ. Vậy nên, tranh chấp về huy động vốn rất dễ xảy ra.

Việc tranh chấp chiếm dụng vốn thường diễn ra với hàng loạt dự án trong thời gian gần đây như: Công ty Đầu tư BĐS Thuận Thành huy động vốn hàng trăm khách hàng nhưng chậm khởi công.

Hơn 200 khách hàng đã gây sức ép buộc Thuận Thành phải trả lại tiền và bồi thường thiệt hại. Tương tự là dự án Chelsea Park ở Nam Trung Yên, Hà Nội.

Mới đây nhất, Dân trí cũng nhận được đơn phản ánh của các khách hàng Lilama Hà Nội chậm tiến độ 6 tháng huy động tới 95% tiền giá trị căn hộ, theo quy định chỉ được tới 70%. Người mua nhà đòi Lilama trả lại tiền hoặc tính lãi suất tiền gửi trong thời gian dự án chậm tiến độ.

Nhiều chuyên gia nhận định, việc huy động vốn mua nhà hiện nay, khách hàng mua nhà như đánh bạc. Nếu khách hàng tìm được chủ đầu tư có năng lực tài chính tốt thì việc mua nhà sẽ được tiến hành suôn sẻ. Ngược lại, với những chủ đầu tư tài chính hạn chế có thể sử dụng đồng tiền mua nhà sai mục đích, thậm chí lừa đảo chiếm đoạt.

Đề xuất ngân hàng sẽ giám sát dự án

Theo LS Công thì hiện nay xuất hiện nhiều các nhân tổ chức, lợi dụng kẽ hở của luật pháp để huy động vốn từ người mua nhà, sau đó chây ì không thực hiện nhằm chiếm đoạt tiền của khách hàng. Để người dân có thể kiểm soát chặt chẽ khoản tiền lớn mà mình bỏ ra, ông Công đề xuất Ngân hàng tham gia cùng với chủ đầu tư và khách hàng mua nhà để quản lý số tiền này.

Theo LS Công, Ngân hàng có thể tham gia dưới hai hình thức:

Một là, ngân hàng tham gia hợp đồng mua bán nhà trong vai trò bảo lãnh cho chủ đầu tư trong việc huy động vốn. Nếu chủ đầu tư vi phạm không xây dựng hoặc đầu tư xây dựng hoặc đầu tư xây dựng không đúng tiến độ thì người mua căn hộ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Khi đó, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thay mặt chủ đầu tư hoàn trả lại toàn bộ số tiền mua nhà đã góp và thanh toán tiền bồi thường thiệt hại.

Phương án hai, ngân hàng tham gia với vai trò trung gian. Toàn bộ số tiền góp vốn mua nhà của người mua nhà được thanh toán vào tài khoản mở tại ngân hàng. Ngân hàng trung gian có trách nhiệm kiểm tra và chỉ giải ngân khi chủ đầu tư thực sự tiến hành đầu tư xây xây dựng và đáp ứng đúng tiến độ theo cam kết.

Trước mắt để hạn chế bớt rủi ro cho người mua nhà, ông Công đề xuất chia nhỏ các lần đóng tiền xuống thành 5 đợt, 40% tiền phần cuối giá trị căn hộ sẽ chỉ được đưa cho chủ đầu tư khi khách hàng nhận nhà, trong đó 10% khi người mua nhà được cầm sổ đỏ.

Đề xuất này được phần lớn người mua nhà đồng tình vì quyền lợi của họ sẽ hạn chế bị xâm hại. Tuy nhiên, các chủ đầu tư thì ngược lại, khó lòng xem xét triển khai theo hướng này. "Đây là một kế hay, nhưng chắc chắn các chủ đầu tư không đồng tình, bởi cam kết về tiến độ là không hề dễ dàng, chưa kể các chủ đầu tư làm nhiều dự án và việc lấy tiền chỗ này vá víu chỗ kia là chuyện rất bình thường. Nếu thực hiện theo cách này, chủ đầu tư bị ảnh hưởng không ít nên khó thuyết phục họ lựa chọn", một lãnh đạo công ty xây dựng nói.